一、制定背景

2014年，我縣出臺低效用地再開發(fā)政策文件（蒼政發(fā)〔2014〕189號文件），2017年對部分條款內容修改后重新發(fā)布（蒼政發(fā)〔2017〕134號），后因《自然資源部關于印發(fā)關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）的通知》(國土資發(fā)〔2016〕147號)即將到期，省政府再開發(fā)政策最大紅利低效用地報批不占用地指標停止執(zhí)行，市政府再開發(fā)政策文件停止執(zhí)行，我縣低效用地再開發(fā)政策文件也因無上位法依據于2021年開始停止執(zhí)行。2022年8月2日，自然資源部下發(fā)《關于積極做好用地用海要素保障的通知》(自然資發(fā)〔2022〕129號)，明確建設項目使用城鎮(zhèn)低效用地的，可繼續(xù)按照《自然資源部關于印發(fā)關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）的通知》(國土資發(fā)〔2016〕147號)文件相關規(guī)定執(zhí)行。為貫徹落實上級文件精神，用好低效用地再開發(fā)優(yōu)惠政策,如工業(yè)用地改變用途用于商服用地分割銷售、經營性房地產開發(fā)，完善歷史遺留用地手續(xù)等優(yōu)惠政策，調動原土地使用權人再開發(fā)積極性，盤活存量土地，提高土地利用效率，保障經濟社會持續(xù)健康發(fā)展，我局結合我縣實際，牽頭起?了《關于深入推進低效用地再開發(fā)工作的實施意見(試行)》（以下簡稱《實施意見》），共提出7條意見。

二、主要依據

《實施意見》主要依據原自然資源部《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》(國土資發(fā)〔2016〕147號)、自然資源部《關于積極做好用地用海要素保障的通知》(自然資發(fā)〔2022〕129號)、省人民政府《關于全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》(浙政發(fā)〔2014〕20號)等文件精神和市級重大審計問題清單整改要求有關規(guī)定制定。

三、主要內容

　　（一）明確了再開發(fā)工作基本原則。應當遵循政府主導、規(guī)劃先行；規(guī)范運作、有序推進；市場取向、因勢利導；權屬清晰、保護權益基本原則

（二）明確了低效用地概念及其再開發(fā)實施范圍。納入再開發(fā)實施范圍的低效用地應當同時滿足規(guī)劃、地類、生態(tài)環(huán)境、土地權屬、上圖入庫等方面的要求。

（三）明確了再開發(fā)實施模式。主要包括政府主導實施再開發(fā)和市場主體實施再開發(fā)兩種開發(fā)模式。其中規(guī)劃用于商品住宅等經營性房地產開發(fā)、城市基礎設施和公共設施建設的土地，原劃撥決定書或土地出讓合同明確規(guī)定或約定的土地，及法律法規(guī)規(guī)定的其他土地由政府主導再開發(fā)；其他低效用地可由市場主體實施再開發(fā)

（四）明確了再開發(fā)激勵機制。

1、鼓勵工業(yè)用地原土地使用權人進行改造開發(fā)。具體可通過“退二優(yōu)二”、“退二進三”改造開發(fā)。其中改造開發(fā)為商服用地的，最多可將總建筑面積的30%按幢或層作為最小分割單元分割銷售。

2、滿足一定條件的工業(yè)用地允許協(xié)議出讓。主要包括合法集體性質工業(yè)用地和具備以下條件之一的沒有合法用地手續(xù)且已使用的工業(yè)或倉儲用地：①原已取得項目立項批準、規(guī)劃選址（或規(guī)劃用地許可）等相關建設項目審批手續(xù)；②已經按照規(guī)定繳納城市基礎設施配套費等相關稅費的；③自然資源管理部門、屬地政府或建設平臺等已收取部分土地價款且未退還的；④在屬地政府開展的歷史遺留用地清理補辦工作中，當時認定可以補辦，且已完成大部分補辦手續(xù)的；⑤因政府拆遷原因，有政府相關安置文件或批示件的；⑥其他情況。

3、允許使用村集體土地改造開發(fā)。

4、允許邊角地、夾心地、插花地和鄰宗土地一并集中改造開發(fā)。

5、舊村(城中村)改造獎勵措施。舊村（城中村）改造節(jié)余土地由政府收回或征收后公開出讓的，給村集體經濟組織最高獎勵標準比水田墾造指標調劑價每畝高10萬元。

　　（五）明確了收回（購）補償標準。

1、政府依法收回(購)用于經營性房地產開發(fā)的，對原土地用途給予適當補償，土地出讓后增值部分按一定比例補償給原土地使用權人，原建筑物(構筑物)不再給予補償。具體補償標準如下：(1)原土地用途補償：原土地用途是商業(yè)用地，按市場評估價給予補償；原土地用途是工業(yè)用地，出讓土地按收購時工業(yè)用地片區(qū)指導價進行剩余年限修正后給予補償，劃撥土地按收購時工業(yè)用地片區(qū)指導價的60%給予補償；倉儲用地、教育用地等，可參照工業(yè)用地進行用途修正后補償。(2)現(xiàn)土地用途補償：經法定程序出讓后，土地出讓金扣除6%的儲備提成、19%的計提項目和原土地用途補償后的增值部分，按以下比例給予階梯式補償：原土地屬出讓的，容積率1.5以下(含1.5)部分，政府和原土地權利人分成比例為5：5；容積率1.5以上2.0以下(含2.0)部分，政府和原土地權利人分成比例為6：4；容積率2.0以上2.5以下(含2.5)部分，政府和原土地權利人分成比例為7：3；容積率2.5以上部分，政府和原土地權利人分成比例為8：2；原土地屬劃撥的，容積率1.5以下(含1.5)部分，政府和原土地權利人分成比例為6：4；容積率1.5以上2.0以下(含2.0)部分，政府和原土地權利人分成比例為7：3；容積率2.0以上2.5以下(含2.5)部分，政府和原土地權利人分成比例為8：2；容積率2.5以上部分，政府和原土地權利人分成比例為9：1。

原土地使用權人主動申請再開發(fā)的，或屬成片開發(fā)土地，原土地使用權人意見一致，積極配合，統(tǒng)一簽訂收回(購)合同并及時搬遷騰空的，在上述補償標準基礎上，土地出讓后可給予一定獎勵，最高獎勵金額不超過補償標準的10%，具體按照動態(tài)平衡原則在再開發(fā)方案中給予明確。增值部分分成比例可根據實際情況每年調整一次。

2、政府依法收回(購)工業(yè)用地用于城市基礎設施、公園綠地、教育、商業(yè)等，可采用市場評估價給予補償，也可以土地置換方式進行補償，或參照周邊相鄰再開發(fā)地塊補償標準報縣政府“一事一議”給予補償。

（六）明確了歷史遺留用地分類處理完善手續(xù)。

符合國土空間規(guī)劃、經第三次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進行分類處理：1、用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，縣自然資源管理部門出具符合國土空間規(guī)劃的審核意見書后，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權登記發(fā)證手續(xù)。2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日后，按照現(xiàn)行法律法規(guī)及縣政府相關政策規(guī)定辦理。

四、反饋意見采納情況說明

2022年10月26日至10月28日，《實施意見》在蒼南縣政府辦公平臺OA系統(tǒng)向各鎮(zhèn)人民政府（建設中心）、縣政府直屬相關單位征求意見，共收到1家單位1條反饋意見，即縣審計局建議在“為深入貫徹落實…等文件精神”后，增加“和市級重大審計問題清單整改要求”內容，經我局研究討論，給予采納。10月21日至11月20日在縣政府門戶網站向社會公開征求意見，未收到修改建議。11月17日，縣政府召集縣府辦、縣發(fā)改局、縣財政局、縣經信局、縣司法局、縣住建局、市生態(tài)環(huán)境局蒼南分局、縣經開區(qū)、縣城市建設中心、靈溪鎮(zhèn)、金鄉(xiāng)鎮(zhèn)、錢庫鎮(zhèn)、宜山鎮(zhèn)等單位對《實施意見》進行研究并提出修改建議。同年12月22日，修改后的《實施意見》經我局法規(guī)科合法性審查。

解讀機關：蒼南縣資規(guī)局地質礦產科

    解讀人：何觀圖    聯(lián)系方式：0577－68885686