各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣直屬各有關(guān)單位：

《蒼南縣關(guān)于深入推進(jìn)低效用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見（試行）》已經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

                      

                           蒼南縣人民政府

                           2023年5月19日

（此件公開發(fā)布）

蒼南縣關(guān)于深入推進(jìn)低效用地再開發(fā)工作的

實(shí)施意見（試行）

 

為深入貫徹落實(shí)節(jié)約集約用地政策，盤活存量土地，提高土地利用效率，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)原國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、自然資源部《關(guān)于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號(hào)）、浙江省人民政府《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號(hào)）等文件精神和市級(jí)重大審計(jì)問(wèn)題清單整改要求，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本實(shí)施意見。

一、基本原則

低效用地再開發(fā)工作應(yīng)當(dāng)遵循政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行；規(guī)范運(yùn)作、有序推進(jìn)；市場(chǎng)取向、因勢(shì)利導(dǎo)；權(quán)屬清晰、保護(hù)權(quán)益基本原則。

二、實(shí)施范圍

（一）低效用地概念

本實(shí)施意見規(guī)定的低效用地是指經(jīng)第三次全國(guó)土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭(zhēng)議。

（二）低效用地再開發(fā)實(shí)施范圍

具備以下條件的低效用地方可納入再開發(fā)實(shí)施范圍：

1.符合國(guó)土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

2.在第三次全國(guó)土地調(diào)查時(shí)地類為建設(shè)用地；

3.符合生態(tài)環(huán)境要求；

4.土地權(quán)屬清晰、不存在土地權(quán)益爭(zhēng)議；

5.已報(bào)自然資源部備案納入低效用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)。

三、實(shí)施模式

（一）政府主導(dǎo)實(shí)施再開發(fā)。下列情形低效用地由縣政府依法收回（購(gòu)）或征收，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)。

1.規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的土地；

2.規(guī)劃用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的土地；

3.原劃撥決定書或土地出讓合同明確規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地；

4.法律法規(guī)規(guī)定的其他土地。

（二）市場(chǎng)主體實(shí)施再開發(fā)。鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與政府主導(dǎo)實(shí)施以外的低效用地再開發(fā)。

1.原土地使用權(quán)人自行或聯(lián)合再開發(fā)。鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行或相鄰兩個(gè)以上地塊原土地使用權(quán)人聯(lián)合開發(fā)，申請(qǐng)聯(lián)合開發(fā)的，應(yīng)共同成立新公司，新公司股權(quán)比例由各方自行協(xié)商，涉及轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，涉及集體土地征收的應(yīng)當(dāng)辦理征收手續(xù)。允許以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)；原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。

2.市場(chǎng)主體流轉(zhuǎn)再開發(fā)。鼓勵(lì)市場(chǎng)主體收購(gòu)單宗或相鄰多宗地塊進(jìn)行集中再開發(fā)，符合本實(shí)施意見規(guī)定的協(xié)議出讓條件的，可辦理協(xié)議出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。

四、激勵(lì)機(jī)制

（一）鼓勵(lì)工業(yè)用地原土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開發(fā)。

1.工業(yè)企業(yè)通過(guò)“退二優(yōu)二”優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高容積率的按《蒼南縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)蒼南縣工業(yè)園區(qū)塊改造提升攻堅(jiān)行動(dòng)方案等5 個(gè)方案的通知》（蒼政辦〔2022〕58號(hào)）文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2.對(duì)工業(yè)企業(yè)通過(guò)“退二進(jìn)三”興辦商務(wù)和信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意、物品儲(chǔ)運(yùn)、鮮活農(nóng)產(chǎn)品銷售等服務(wù)業(yè)的，可保留原用途不變，報(bào)縣政府“一事一議”批準(zhǔn)后使用，并按規(guī)定繳納國(guó)有土地年租金。

3.因規(guī)劃調(diào)整，對(duì)工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、教育用地等用于商服并分割銷售的，應(yīng)當(dāng)按幢或?qū)幼鳛樽钚》指顔卧N售，分割銷售的建筑面積不得超過(guò)再開發(fā)后總建筑面積的30%，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證可按相應(yīng)分割單元辦理，并在土地出讓合同中予以約定。

4.利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，可繼續(xù)按原用途使用，過(guò)渡期為5年，過(guò)渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開發(fā)需變更原土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。

（二）允許工業(yè)用地協(xié)議出讓

1.已取得合法用地手續(xù)集體性質(zhì)的工業(yè)用地，經(jīng)原土地使用權(quán)人申請(qǐng)，按規(guī)定辦理征收手續(xù)的，可以協(xié)議出讓方式供地。

2.用地行為發(fā)生在1987年1月1日—2009年12月31日期間，沒有合法用地手續(xù)且已使用的工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)用地，在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，符合以下情形之一的，經(jīng)屬地政府調(diào)查、集體研究討論形成一致意見后，經(jīng)縣政府研究確認(rèn)，可以協(xié)議出讓。

（1）原已取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃選址（或規(guī)劃用地許可）等相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)；

（2）已經(jīng)按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)的；

（3）自然資源管理部門、屬地政府或建設(shè)平臺(tái)等已收取部分土地價(jià)款且未退還的；

（4）在屬地政府開展的歷史遺留用地清理補(bǔ)辦工作中，當(dāng)時(shí)認(rèn)定可以補(bǔ)辦，且已完成大部分補(bǔ)辦手續(xù)的；

（5）因政府拆遷原因，有政府相關(guān)安置文件或批示件的；

（6）其他情況。

（三）允許使用村集體土地改造開發(fā)。

符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)等項(xiàng)目在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，允許使用村集體土地方式辦理用地手續(xù)。

（四）允許邊角地、夾心地、插花地和鄰宗土地一并集中改造開發(fā)。

低效用地改造開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等零星新增建設(shè)用地（簡(jiǎn)稱“三地”），對(duì)單宗用地面積不超過(guò)3畝且累計(jì)面積不超過(guò)再開發(fā)項(xiàng)目用地總面積10%的，允許和鄰宗土地一并集中再開發(fā)，并按照再開發(fā)地塊的供地方式辦理供地手續(xù)。

（五）舊村（城中村）改造獎(jiǎng)勵(lì)措施。

舊村（城中村）改造項(xiàng)目，完成安置后的節(jié)余土地由政府收回或征收，通過(guò)土地使用權(quán)公開出讓方式供地，一類地區(qū)每畝60萬(wàn)元、二類地區(qū)每畝55萬(wàn)、三類地區(qū)每畝50萬(wàn)，獎(jiǎng)勵(lì)給村集體經(jīng)濟(jì)組織用于土地補(bǔ)償、舊村莊（城中村）改造建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)。

五、收回（購(gòu)）補(bǔ)償

1.政府依法收回（購(gòu)）用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的，對(duì)原土地用途給予適當(dāng)補(bǔ)償，土地出讓后增值部分按一定比例補(bǔ)償給原土地使用權(quán)人，原建筑物（構(gòu)筑物）不再給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）原土地用途補(bǔ)償：原土地用途是商業(yè)用地，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償；原土地用途是工業(yè)用地，出讓土地按收購(gòu)時(shí)工業(yè)用地片區(qū)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行剩余年限修正后給予補(bǔ)償，劃撥土地按收購(gòu)時(shí)工業(yè)用地片區(qū)指導(dǎo)價(jià)的60%給予補(bǔ)償；倉(cāng)儲(chǔ)用地、教育用地等，可參照工業(yè)用地進(jìn)行用途修正后補(bǔ)償。（2）現(xiàn)土地用途補(bǔ)償：經(jīng)法定程序出讓后，土地出讓金扣除6%的儲(chǔ)備提成、19%的計(jì)提項(xiàng)目和原土地用途補(bǔ)償后的增值部分，按以下比例給予階梯式補(bǔ)償：原土地屬出讓的，容積率1.5以下（含1.5）部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為5：5；容積率1.5以上2.0以下（含2.0）部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為6：4；容積率2.0以上2.5以下（含2.5）部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為7：3；容積率2.5以上部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為8：2；原土地屬劃撥的，容積率1.5以下（含1.5）部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為6 ：4；容積率1.5以上2.0以下（含2.0）部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為7：3；容積率2.0以上2.5以下（含2.5）部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為8：2；容積率2.5以上部分，政府和原土地權(quán)利人分成比例為9：1。

原土地使用權(quán)人主動(dòng)申請(qǐng)?jiān)匍_發(fā)的，或?qū)俪善_發(fā)土地，原土地使用權(quán)人意見一致，積極配合，統(tǒng)一簽訂收回（購(gòu)）合同并及時(shí)搬遷騰空的，在上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，土地出讓后可給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì)金額不超過(guò)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的10%，具體按照動(dòng)態(tài)平衡原則在再開發(fā)方案中給予明確。增值部分分成比例可根據(jù)實(shí)際情況每年調(diào)整一次。

2.政府依法收回（購(gòu)）工業(yè)用地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公園綠地、教育、商業(yè)等，可采用市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償，也可以土地置換方式進(jìn)行補(bǔ)償或參照周邊相鄰再開發(fā)地塊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)報(bào)縣政府“一事一議”給予補(bǔ)償。

六、完善手續(xù)

符合國(guó)土空間規(guī)劃、經(jīng)第三次全國(guó)土地調(diào)查確定為建設(shè)用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進(jìn)行分類處理。

1.用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，由縣自然資源管理部門出具符合國(guó)土空間規(guī)劃的審核意見書后，依照原國(guó)家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1989〕國(guó)土〔籍〕字第73號(hào)）文件相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

2.用地行為發(fā)生在1987年1月1日后，按照現(xiàn)行法律法規(guī)及縣政府相關(guān)政策規(guī)定辦理。

　　七、本意見自2023年6月18日起施行。